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                还有最现实的生源风险。

    参考其他新办学校的经验，第一年实际报到的学生数量很可能远低于预期，前两三年持续大额亏损几乎是定局，必须做好长期补贴亏损的心理准备。

    伊迪斯把满满几页笔记、成本测算、校舍考量、课程草案、奖学金助学金制度构想收拢，收进黑色硬皮文件夹。

    这是一场宏大又冒险的尝试。

    ......

    纸上的概算再多，终究抵不过双脚亲自踏看土地。

    圣诞节过后，伊迪斯立马约了加德纳舅舅手下熟悉地产交易的房产代理人，把目标锁定在伦敦近郊切尔西外围与萨里郡靠近铁路支线的几处庄园。

    代理人一共为她筛选出三处候选地产。

    第一处在切尔西郊外，离城市近，坐火车到圣詹姆斯广场只需四十分钟，宅邸主体足够大，但土地面积有限，几乎没有拓展空间，日后想要增建宿舍楼、科学实验室与食堂，便无处动工。

    第二处庄园占地宽广，林地草坪一应俱全，可离最近的火车站足足有五英里，若是遇上阴雨泥泞的天气，学生往返家庭、教员通勤都会极为不便。

    第三处，也就是她最后敲定的这一处，坐落在萨里郡边界，紧挨着一条支线铁路的小站，从伦敦滑铁卢车站出发一个小时即可抵达。

    原主人是一位退休的商人，年老之后打算搬去德文郡养老，急于脱手这份产业。

    庄园主宅是一栋两层石砌大宅，原本用作乡绅居所，自带两座附属厢房。

    整片地产占地约四百六十英亩，跟温恩庄园不能比，但是作为小型庄园来说还算可以，换算一下大概两千八百亩地，近二百万平方米，跟后世一所普通大学占地面积差不多。

    有平整的空地可供后续新建教学楼、集体宿舍、大食堂、医务室与图书室。

    也有活水溪流穿过庄园，水源充足，方便上千名女孩盥洗生活。

    主宅庭院内原有大片草坪，可以改作操场，还有小片果园与菜园，未来学校食堂的一部分果蔬可以自给自足，不够用的话也可以从温恩庄园调配。

    唯一的缺憾是原有建筑布局并不适配学校，给排水、壁炉取暖系统都要彻底翻修。

    一个多云的上午，伊迪斯搭乘火车来到这座名叫“桦木庄园”的地产。

    代理人推开锈迹斑驳的大铁门，马车缓缓驶入庭院。

    伊迪斯没有先进入主宅，沿着地界徒步走了整整大半个上午。

    她主要查看溪流的流向与水质，检查水井，观察屋顶木梁有没有受潮腐朽，甚至仔细查看地势高低，确认雨季不会出现积水内涝。

    “小姐，由于这片土地地产一般，所以这处庄园的报价是五千八百英镑。”跟在身后的地产代理人翻开笔记本，“但房屋内部改造、增建新楼，又是另一笔巨大开销。按照您远期千人寄宿的设想，只靠原本的宅子远远不够，需要新建多栋宿舍楼、一间可容纳千人的食堂、分科实验室、隔离医务室。建筑商给出的初步估算在四千二百英镑上下。”

    “地段、水源、土地面积、靠近火车站，这些都是很难再寻的条件。”伊迪斯缓缓开口，“房子旧可以修，格局不对可以重建，土地却很难再买到这么合适的，拟定合同吧，我要了。”

    买下地产，学校才真正握在自己手里，未来即便要扩建、调整校舍，自己都能拍板决定。

    如果经营不善，将来可以注册成为慈善机构，这份地产也可以归入慈善资产。

    回到主宅客厅，代理人把买卖契约的草本副本递给她。

    伊迪斯仔细逐条阅读，确认地契完整，没有隐藏的抵押、债务，地界划分清晰。

    当场便口头敲定交易，约定一周之内，由熟悉的律师完成产权核查，完成交割手续。

    买下土地只是万里长征的第一步。

    硬件建设之外，伊迪斯已经在笔记本上，勾勒出很多这个时代英国女子私校并不常见的制度细节，很多想法来自她后世的见闻。

    首先便是班级划分规划，第一期试运行大概招收200名学生或者更少，划分为三个年级，再细分成小班，每个班级严格控制在25人。

    她知道人数过多，教师很难兼顾每一个孩子，毕竟1870之后英国才有覆盖普通民众的官方基础教育体系，且还不是全国强制义务教育。

    所以不少人启蒙基础参差不齐，小班才方便做补差辅导。

    低年级一般情况下招收11-13岁的适龄学生，侧重读写、算术基础补习，入学后可设置课后免费辅导自习课，不额外收费。

    中年级年龄则应该在14-15岁，增加地理、科学实验、外语等课程。

    到了临近17岁可以参加预科考试时，自然就是高年级，可以进行分流，想参